В целях урегулирования ряда проблемных вопросов в части деятельности жилищных объединений, в ЖК РФ были внесены поправки. Они регламентированы Федеральным законом от 4.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 18 июня 2011 года.
1. Изменены правила создания и деятельности ТСЖ, ЖСК, ЖК
1) В регистрирующий орган для регистрации ТСЖ необходимо представлять: протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава (протокол подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за создание ТСЖ); устав ТСЖ; сведения о лицах проголосовавших за создание ТСЖ; сведения о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД
2) Внесенные в устав ТСЖ изменения, заверенные председателем и секретарем общего собрания членов ТСЖ, копия устава ТСЖ, выписка из протокола общего собрания членов ТСЖ о принятии решения о внесении изменений в устав ТСЖ должны быть представлены в уполномоченный орган в течение трех месяцев с момента государственной регистрации этих изменений
3) ТСЖ обязано вести Реестр членов ТСЖ, содержащий сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ, осуществлять связь с ними, сведения о размерах принадлежащих им доли в праве на общее имущество в МКД.
Копия реестра ежегодно в течение первого квартала текущего года должна предоставляться в уполномоченный орган.
4) При самостоятельном управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖСК, ЖК) несет ответственность за содержание общего имущества в МКД.
2. Поправки в ЖК предъявляют очень серьёзное требование к кадрам
1). Членами правления ТСЖ не может являться:
- лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления многоквартирным домом;
- лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой ТСЖ заключило указанный договор;
- член ревизионной комиссии (ревизор) ТСЖ;
- член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность с работой в ТСЖ по трудовому договору, поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления ТСЖ.
2). Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
- имеющие судимость за умышленные преступления;
- в отношении которых не истёк срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
- которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами), и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года».
3. Один дом – одно ТСЖ
Ограничена возможность создавать ТСЖ из нескольких домов. ТСЖ из нескольких многоквартирных домов может быть создано, если:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Решения:
- о создании товарищества,
- об утверждении его устава,
- об избрании правления товарищества,
- о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества,
- об избрании председателя правления товарищества
принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
Данное правило не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
4. Уравнены права членов ТСЖ и собственников, не являющихся членами ТСЖ – последние так же могут знакомиться со всей документацией ТСЖ.
5. ТСЖ и управляющие организации обязаны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры
6. Жилищные объединения обязаны раскрывать информацию о своей деятельности
Обязанность по публичному раскрытию информации о деятельности по управлению многоквартирным домом распространена теперь и на жилищные объединения - ТСЖ, ЖСК, ЖК (п.10 ст.161 ЖК РФ). Ранее обязанность по раскрытию информации в соответствии со Стандартом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 распространялась только на управляющие организации, осуществляющие деятельность по договору управления многоквартирным домом заключенных в соответствии ст.162 ЖК РФ.
Порядок раскрытия информации жилищными объединениями будет установлен Правительством Российской Федерации.
7. К компетенции общего собрания собственников помещений добавлено принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК)
8. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, не имело кворума, то в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
9. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме).
10. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению (ч.3 ст.160 ЖК).
11. Стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами будет установлено Правительством Российской Федерации (ч.11 ст.161 ЖК РФ).
12. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).
13. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, собственники помещений обязаны заключить договоры с лицами, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение), которые будут нести ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
14. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в соответствии с требованиями, установленных Правительством Российской.
15. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил.
16. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (теплоснабжение), а собственники помещений в многоквартирных домах, в свою очередь, не вправе отказываться от заключения договоров с вышеуказанными организациями.
17. Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
18. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации:
- об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности,
- об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
- о порядке и об условиях их оказания и выполнения и их стоимости.
19. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
20. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
21. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
В случае, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания
2) выносит на общее собрание в качестве вопросов для обсуждения:
- предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме,
- о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
- о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,
- предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
- осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
- представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
Председатель совета многоквартирного дома:
- до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров,
- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или иные договоры для обеспечения услуг по надлежащему содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг
- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных договорами;
- на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
22. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья о невыполнении управляющей организацией обязательств, организует проведение проверки деятельности управляющей организации в пятидневный срок в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти.
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
23. Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
24. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах организаций, поставляющих ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных услуг.